Last Updated on Setembro 2, 2026 by Maxfinance Urban
A promessa é tentadora: obter um crédito habitação sem entrada, ou seja, um financiamento a 100% do valor da casa com zero euros iniciais de entrada. Para quem está a iniciar a sua vida pessoal e profissional, esta parece ser a solução perfeita.
A verdade é que sim, o processo é perfeitamente possível. No entanto, a operação não se realiza da forma que muitos consumidores imaginam, existindo uma diferença crítica entre o financiamento a 100% e a compra sem custos. Este artigo explica em que circunstâncias esta solução é realmente viável, quem se qualifica para a obter e o que os bancos deixam de fora na sua publicidade.
O que precisa de saber sobre o crédito habitação sem entrada
Quando se indica um financiamento sem entrada, tecnicamente refere-se a um crédito que financia 100% do valor do imóvel. Ou seja, o banco empresta a totalidade do valor de compra, pelo que não se exige dinheiro ao comprador para a entrada inicial.
Contudo, a expressão “100%” pode ser enganadora neste contexto. Ela significa 100% do preço de venda, e não a ausência total de custos. No momento da transação, continuam a existir encargos obrigatórios:
As comissões bancárias, tais como a avaliação, a formalização e a abertura do processo. O Imposto do Selo, caso o mutuário não reúna as condições para obter a isenção legal. Os emolumentos do notário. As taxas associadas ao registo da propriedade na conservatória.
Portanto, mesmo com um financiamento a 100%, continuam a existir custos reais que o cliente deve suportar. A grande diferença reside no facto de a entrada, que é o valor que tradicionalmente o comprador pagaria no momento inicial, ser totalmente eliminada.
Para que tipo de comprador o crédito a 100% é realmente viável
O crédito habitação com um financiamento a 100% apresenta-se particularmente viável para as seguintes categorias de clientes:
Os jovens entre os 18 e os 35 anos: Cidadãos que iniciam a sua carreira com um emprego permanente, auferindo rendimentos estáveis, mas que ainda não dispõem de poupanças acumuladas. Os casais na primeira aquisição: Proponentes que em conjunto registam uma boa capacidade financeira, mas que individualmente ainda não conseguiram acumular o capital necessário para a entrada tradicional. Os profissionais recém-empregados: Clientes que usufruem de bons rendimentos mensais, mas que não dispuseram de tempo útil para poupar os 10% a 15% do valor do imóvel desejado.
A realidade bancária: por que razão os 90% eram o limite até 2024
Durante décadas, o padrão do sistema bancário em Portugal foi muito claro: os bancos apenas financiavam até ao limite de 90% do valor de aquisição ou de avaliação do imóvel. Os restantes 10% do preço constituíam uma responsabilidade direta do comprador. Esta regra prudencial não era arbitrária.
A lógica financeira assenta no seguinte princípio: se o imóvel sofrer uma desvalorização no mercado e o cliente entrar em incumprimento, a instituição financeira dispõe de uma margem de segurança de 10% para mitigar as suas perdas. Com um financiamento a 100%, o banco assume o risco total da operação. Se a habitação for avaliada em 200.000 € hoje e, por razões de mercado, passar a valer 180.000 € no futuro, no cenário de incumprimento do devedor o banco registará um prejuízo direto.
Contudo, no decorrer de 2024, o governo português desenhou um mecanismo para viabilizar esta operação e mitigar o risco das instituições: a Garantia Pública do Estado para jovens até aos 35 anos na aquisição da primeira habitação.
O conceito é simples, mas estruturante para o mercado: o Estado atua como fiador da operação, garantindo até ao limite de 15% do valor do imóvel. Esta medida reduz o risco real do banco de 10% para apenas a parcela não coberta pela garantia. Como resultado, o banco passa a deter a capacidade de emprestar 100% do capital porque o risco de crédito é partilhado com o Estado.
A Garantia Pública do Estado: o mecanismo de viabilização para os 100%
A Garantia Pública para o Crédito Habitação Jovem entrou em vigor no dia 1 de janeiro de 2025 e manter-se-á vigente até ao dia 31 de dezembro de 2026.
O funcionamento do modelo é direto: caso o cliente se qualifique para a medida (sendo jovem, adquirindo a primeira habitação, entre outros critérios), o Estado assume o compromisso perante o banco de que, em caso de incumprimento, cobrirá até 15% do valor do financiamento. Munido desta segurança, o banco consente em emprestar os 100% em vez de limitar a operação aos 90% tradicionais.
Esta garantia pública é totalmente gratuita para o jovem, não acarretando qualquer taxa ou comissão adicional para o seu orçamento.
No entanto, é crucial salientar que a existência desta garantia não isenta o cliente da sua responsabilidade de pagamento do empréstimo. O mutuário continua a ser o responsável direto pela liquidação integral do crédito habitação. O Estado limita-se a garantir que, na falha do devedor, a perda financeira da instituição bancária será parcialmente coberta. O cliente deve solicitar os 100% de financiamento porque o banco passa a dispor de segurança regulamentar, e não porque o Estado lhe disponibilize capital de forma gratuita.
Quem se qualifica: os critérios cumulativos que muitos proponentes falham
Embora a solução pareça simples na teoria, a verdade é que muitos interessados não reúnem as condições exigidas. A legislação impõe critérios cumulativos, o que significa que o mutuário tem de cumprir a totalidade dos seguintes requisitos:
1. A idade limite
O proponente deve situar-se na faixa etária dos 18 aos 35 anos no exato momento da formalização do contrato de crédito. Se o cliente possuir 35 anos na fase de proposta, mas a escritura apenas for celebrada após o seu 36.º aniversário, o jovem deixa de se qualificar para a medida.
2. A aquisição da primeira habitação própria e permanente
Este critério é rigoroso. A expressão “primeira” exige que o proponente nunca tenha sido proprietário de nenhum prédio urbano ou fração autónoma habitacional. Se o cliente herdou uma propriedade no passado e procedeu à sua alienação posteriormente, já foi proprietário, pelo que perde a elegibilidade. Adicionalmente, o imóvel deve destinar-se exclusivamente a residência própria e permanente do comprador, excluindo a aquisição para investimento imobiliário, alojamento local ou segunda habitação.
3. O patamar de rendimentos anuais
O rendimento anual do agregado não pode ultrapassar o limite estabelecido para o 8.º escalão do IRS. Em 2026, este teto fixa-se nos 86.634 € anuais de rendimento coletável, o que representa cerca de 7.220 € mensais por agregado familiar. Rendimentos superiores a este patamar determinam a exclusão do processo.
4. A taxa de esforço máxima
A prestação mensal associada ao novo crédito habitação não pode exceder 45% dos rendimentos mensais líquidos do proponente, limite em vigor desde 1 de agosto de 2026, quando o Banco de Portugal reduziu o teto anterior de 50%. Embora este valor se situe acima da recomendação tradicional de 35% aplicada pelos bancos, constitui um limite intransponível. Se o cliente auferir 2.000 € mensais e a prestação projetada for de 1.100 €, o pedido será recusado por não se qualificar.
5. A regularidade fiscal e contributiva
O cliente deve apresentar a sua situação totalmente regularizada, sem registo de quaisquer dívidas perante a Autoridade Tributária e Aduaneira ou a Segurança Social. A existência de uma pequena dívida fiscal pendente dita a desqualificação imediata do processo.
6. Os limites de valor do imóvel
O valor de aquisição do imóvel não pode ultrapassar os limites regionais definidos na lei, fixando-se no valor máximo de 450.000 € em 2026 para as localizações de maior pressão imobiliária. Se o preço da habitação for de 500.000 €, a operação não se enquadra na garantia estatal.
7. A residência fiscal
O proponente é obrigado a comprovar que possui a sua residência fiscal estabelecida em Portugal.
Os pontos onde se regista a maior taxa de reprovação de propostas focam-se habitualmente na avaliação dos rendimentos do cliente e na correspondência com o valor do imóvel selecionado para aquisição.
Quanto custa realmente a operação, mesmo sem a entrada inicial?
Esta é a dimensão que gera maior deceção junto dos compradores. Obter um financiamento a 100% não equivale a comprar uma habitação sem despender capital próprio.
Mesmo com o banco a financiar a totalidade do preço da casa, os custos iniciais do processo mantêm-se ativos, conforme detalhado na seguinte tabela:
A necessidade de prestar um sinal de reserva constitui o fator mais crítico e invisível para muitos compradores. No momento da assinatura do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV), o vendedor exige habitualmente um sinal de 10% sobre o preço acordado. Este montante deve ser liquidado à cabeça no dia da assinatura, muito antes de a escritura ser celebrada e de o financiamento bancário ser libertado.
Para um imóvel de 200.000 €, o sinal de reserva fixa-se em 20.000 €. Assim, mesmo garantindo um financiamento de 100% a posteriori, o comprador necessita de dispor de 20.000 € de capitais próprios para iniciar formalmente o processo de aquisição. Este é o detalhe financeiro que a publicidade bancária frequentemente omite.
FAQ
Com um financiamento a 100%, qual será o valor estimado da prestação mensal?
O valor depende diretamente do prazo de reembolso e das taxas de juro em vigor. Para um financiamento de 200.000 € contratado a 30 anos com uma taxa média de 4%, a prestação mensal situar-se-á em torno dos 950 €, valor ao qual acrescem os seguros obrigatórios. Num agregado com rendimentos mensais de 2.000 €, o encargo representa uma taxa de esforço de 47,5%, valor que ultrapassa o limite de 45% em vigor desde 1 de agosto de 2026. Nestas condições, o pedido não seria aprovado com este perfil de rendimento: seria necessário um rendimento mensal líquido de, pelo menos, cerca de 2.110 € para cumprir o critério com esta prestação.
É possível renegociar as condições contratuais do crédito habitação no futuro?
Sim. O cliente detém a faculdade de renegociar as condições do seu contrato, desde que a instituição bancária aceite a proposta e que as alterações solicitadas não elevem o risco de crédito da operação. Estender o prazo de amortização constitui uma prática aceite, ao passo que solicitar o aumento do capital em dívida é habitualmente recusado.
Se o mutuário entrar em incumprimento, o que ocorre com a Garantia Pública?
O Estado assumirá a perda do banco até ao limite máximo de 15% do valor da garantia. No entanto, esta medida não protege o devedor, destinando-se exclusivamente a salvaguardar a posição financeira do banco. O mutuário continua a ser o responsável legal pelos restantes 85% do saldo devedor e mantém-se vinculado às suas obrigações de reembolso.
O financiamento a 100% aplica-se apenas a habitações novas ou também a imóveis usados?
A legislação em vigor não estabelece distinções quanto ao estado de conservação do imóvel. A Garantia Pública e o financiamento a 100% aplicam-se de igual forma a imóveis novos, usados ou que necessitem de obras de reabilitação.
A isenção de IMT e do Imposto do Selo é aplicada de forma automática na compra?
Sim, desde que o proponente cumpra a totalidade dos critérios exigidos para a Garantia Pública e o valor do imóvel se situe dentro dos limites legais de isenção. Contudo, o comprador deve solicitar formalmente a aplicação do benefício fiscal no momento da celebração da escritura de compra e venda.
Adquirir uma habitação própria sem a necessidade de dispor de uma entrada de capital é perfeitamente viável em Portugal em 2026. No entanto, o cliente deve compreender que a expressão “sem entrada” significa apenas a isenção dos tradicionais 10% exigidos na contratação do financiamento, não representando a ausência total de custos ou a dispensa de capitais próprios para o arranque do processo.
A análise final que o comprador deve realizar mantém-se inalterada. A questão essencial não se foca apenas em saber se consegue obter um financiamento a 100%, mas sim se detém a capacidade financeira necessária para suportar a prestação mensal de forma regular e previsível ao longo de um contrato de 30 anos. Esse constitui o verdadeiro indicador de viabilidade do seu negócio.
Na Maxfinance, apoiamos os clientes no processo de validação da sua elegibilidade, identificamos a melhor solução de financiamento adaptada ao seu perfil de risco e detalhamos com transparência todos os custos associados ao negócio, evitando surpresas de última hora. Se pretende aferir se reúne as condições para obter o financiamento a 100% ou se quer analisar as alternativas disponíveis no mercado, contacte-nos para realizarmos uma simulação gratuita e sem compromisso.
